Nekilnojamojo turto sandorių skaičius Lietuvoje ženkliai išaugo paskutiniais metais. Vis daugiau klientų kreipiasi prašydami parengti tokio pobūdžio sutartis ar peržiūrėti jau parengtas. Taigi, kas yra preliminarioji sutartis ir į ką reikėtų atkreipti dėmesį siekiant sudaryti tokią sutartį.
Preliminarioji nekilnojamojo turto sutartis skirta tam, kad šalys susitartų kokiomis sąlygomis bus sudaroma pagrindinė sutartis notaro biure. Tokia sutartis dažniausiai sudaroma tuomet, kai šalys dėl tam tikrų priežasčių neturi galimybės sudaryti pagrindinės sutarties, tačiau tai planuoja padaryti ateityje. Tokie atvejai galėtų būti: nėra gauti būtini leidimai ar sutikimai, pirkėjai nėra gavę finansavimo nekilnojamajam turtui įsigyti ir pan. Tam, kad būtų sumažinta rizika vienai ar kitai šaliai persigalvoti tuo laikotarpiu, kai yra tvarkomi dokumentai ar kreipiamasi į banką dėl finansavimo, šalys pasirašo preliminariąją (organizacinę sutartį), kurioje numato konkrečias pagrindinės sutarties sąlygas.
Taigi, kokios tos sąlygos, dėl kurių rekomenduojama susitarti?
1. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (toliau – CK) numato, kad joje turėtų būti nurodytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti (CK 6.165 str. 3 d.). Jeigu terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. Svarbu tai, kad jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Kas reiškia, kad teisiškai šios sutarties negalima reikalauti įvykdyti natūra.
2. Kita svarbi sąlyga – kaina ir jos apmokėjimo tvarka. Šalys turėtų susitarti dėl turto bendros kainos, taip pat kokiomis dalimis kaina bus sumokama pardavėjui iki pagrindinės sutarties sudarymo, jos sudarymo metu ir kt. Svarbu nustatyti tikslius terminus, kada sutartos sumos turi būti sumokėtos pardavėjui, kadangi laiku nesumokėjus, galima sutartį pažeidusios šalies sutartinė atsakomybė. Taip pat reikėtų atkreipti dėmesį, ar kaina yra fiksuota, ar nustatyta už kvadratinį metrą. Tuo atveju, jeigu sudarant preliminarią sutartį nėra aiškus tikslus plotas, sutarties šalys įprastai susitaria dėl kvadratinio metro kainos. Esant pastarajam atvejui, reikėtų susitarti, kada perskaičiuojama kaina, objekto plotui padidėjus/sumažėjus. Paprastai šalys susitaria, kad kaina perskaičiuojama esant didesniam kvadratūros pokyčiui nei 2 proc. Vienas iš esminių dalykų, kas šiuo metu ypač aktualu dėl nuolat didėjančių statybos kaštų, patikrinti, ar sutartyje nėra įtrauktų sąlygų, suteikiančių teisę pardavėjui didinti sutartą kainą priklausomai nuo statybinių medžiagų brangimo.
3. Atsakomybė dėl preliminariosios sutarties netinkamo vykdymo ar nevykdymo. Sutartyje būtina nustatyti netesybas tuo atveju, jeigu dėl kurios nors iš šalių kaltės pagrindinė sutartis nebus sudaryta. Kai šiuo metu nekilnojamojo turto kainos nuolat auga, pasitaiko atvejų, kai pardavėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį suradęs pirkėją, kuris už tą patį nekilnojamąjį turtą sutinka mokėti daugiau. Išvengti tokių situacijų padėtų sutartyje numatytos baudos pardavėjui.
4. Turtui taikomi apribojimai. Sutartyje turėtų būti nurodyti visi suvaržymai, apribojimai ar trečiųjų asmenų teisės į turtą (tai galėtų būti hipoteka ir kt.). Tokia informacija svarbu pirkėjui, kadangi esant tokiems suvaržymams, pirkėjas negali turtu disponuoti visa apimtimi, kas gali turėti reikšmės šalims derantis dėl pagrindinės sutarties sąlygų.
Kuo ypatinga preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis?
Priešingai nei CK 6.165 str. 3 d. įtvirtintu pagrindu pasirašytos sutarties, nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjas gali reikalauti pardavėjo ją įvykdyti natūra, jeigu jis sumokėjęs visą nekilnojamojo turto kainą. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad CK 6.401 str. reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių.
Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 str. Sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik remdamasis CK 6.165 str. 4 d., bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 str.) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-460/2014; 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-317-611/2016, 31 punktas; 2018 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018, 53 punktas).
Tam, jog į tokiu būdu sukuriamą nekilnojamąjį daiktą (butą, gyvenamąjį namą) galėtų būti įgyjamos nuosavybės teisės, jis turi būti suformuotas kaip turtinis vienetas ir įregistruotas viešame Nekilnojamojo turto registre. Kai butas ar gyvenamasis namas yra suformuotas kaip nekilnojamas daiktas įstatymų nustatyta tvarka ar kaip civilinių teisinių santykių objektu galintis būti nebaigtas statyti statinys, asmuo pagal CK 6.401 str. 5 d. nuosavybės teises į butą ar gyvenamąjį namą (jo dalį) įgyja nuo visos kainos sumokėjimo momento (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-317-611/2016, 33-34 punktai; 2019 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-334-823/2019, 50 punktas).
Tokio pobūdžio sutartyse rekomenduojama nustatyti tiek aukščiau nurodytas sąlygas, tiek ir statomo nekilnojamojo turto statybos terminus, kokio baigtumo turtą pastatyti ir kokius konkrečius darbus pardavėjas įsipareigoja atlikti. Šios sutarties atveju pirkėjas, jeigu jis yra sumokėjęs visą kainą, tačiau pardavėjas atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, turi teisę reikalauti teismo pripažinti preliminarią sutartį pagrindine, t. y. prievolę įvykdyti natūra.